De grootste persoonlijke winst die hij ooit had kunnen opstrijken met een vastgoedoperatie, boorde Wilfried Vandaele (N-VA), burgemeester van De Haan, eigenhandig door de neus. Of ja, naar eigen zeggen komt het door zijn vrouw. ‘Ergens in de jaren 80 had ik de kans om in ‘de Concessie’, de bekende belle-époquevillawijk in onze gemeente, een woning te kopen voor 2 miljoen Belgische frank (omgerekend zo’n 50.000 euro, red.). Ik vond dat wel interessant, maar mijn vrouw verklaarde me zot. “Een villa in de Concessie, wat gaan de mensen wel niet zeggen? Dat we een dikke nek hebben.” Dus: niet gedaan. Enkele jaren geleden is datzelfde huis opnieuw verkocht. Niet voor 2 miljoen frank, maar voor 2 miljoen euro.’
De Concessie, dat is waar het in De Haan allemaal om draait. De statige wijk in het centrum van de gemeente, vol witte villa’s met torentjes en rode daken, ontstond eind de 19de eeuw, toen de Belgische staat 50 hectare duinen voor negentig jaar lang in erfpacht (‘concessie’) gaf aan particulieren die er villa’s mochten bouwen. Die villa’s moesten wel beantwoorden aan strenge stedenbouwkundige voorschriften. Naarmate de vervaldatum van de erfpacht eind jaren 70 naderde, namen de bouwovertredingen echter stelselmatig toe. Zo verrees in die periode het modernistische appartementencomplex Mayfair op de zeedijk, pal in de Concessie. Met zijn betonnen trapvorm slaat dat gebouw op de omgeving als een tang op een varken.
Onder druk van verschillende actiecomités en petities bleef de Concessie door de jaren toch grotendeels intact. In 1995 besloot de Vlaamse regering de volledige Concessie te beschermen als dorpsgezicht. Sindsdien mag de erfgoedwaarde van het voormalige duinengebied niet worden aangetast. ‘De Concessie is onze kip met de gouden eieren. Die parel pal in onze gemeente maakte ons tot ver buiten de landsgrenzen bekend’, zegt Vandaele. ‘Als het over de kust gaat, spreekt iedereen over De Haan. In de Concessie gaat het over kleinschaligheid, en niet over hoogbouw. Uiteraard willen we dat zo houden.’
Gigantische inspanning
Vandaele staat sinds 2019 als burgemeester aan het hoofd van zijn gemeente. Net als zijn voorgangers doet hij dat vanuit het voormalige ‘Grand Hôtel’, midden in de Concessie, dat in 1979 – het jaar waarin Vandaele politiek actief werd – door de gemeente werd opgekocht en nog steeds dienstdoet als gemeentehuis.
Hij mag er dan uiteindelijk niet zijn gaan wonen, vanuit zijn werkplek kan Vandaele toch elke dag de Concessie in het oog houden. ‘Men gaat er wel eens vanuit dat het hier vanzelf lukt om de hoogbouw tegen te houden, dankzij die wettelijke bescherming. Het tegendeel is waar: het vergt een gigantische inspanning om de Concessie te houden zoals ze is. De bouwpromotoren loeren continu om de hoek, en elk moment van onoplettendheid straffen ze af’, vertelt de N-VA’er.
Scheurende muren
‘Naast de bescherming als dorpsgezicht maakte de gemeente voor de Concessie ook een bijzonder plan van aanleg (BPA). Op een gegeven moment had het Vlaams Parlement echter besloten dat van een BPA kan worden afgeweken als dat ouder is dan vijftien jaar. Zo wilde het bepaalde ingrepen iets makkelijker maken, zoals zonnepanelen leggen. Aangezien het BPA van de Concessie ouder dan vijftien jaar is, vond iedereen plots dat hij er zijn gang kon gaan. Onze gemeenteraad heeft dan besloten dat van ons BPA nooit kan worden afgeweken, zelfs al is het ouder dan vijftien jaar. Ik denk dat we de enige Vlaamse gemeente zijn die zo’n besluit heeft genomen.’
Niet alleen in de Concessie houdt het gemeentebestuur van De Haan de projectontwikkelaars in toom. ‘Wij hebben hier natuurlijk ook appartementsgebouwen, maar er zijn zones waar ik die nooit zal toelaten. Daar zijn we zeker de gemakkelijkste niet in’, zegt Vandaele. En dat is niet zonder reden. ‘Als ergens enkele panden of percelen te koop staan, dan merken we vrijwel altijd dat een promotor er binnen de kortste keren twee of drie heeft opgekocht. Dan kunnen ze al beginnen iets te zetten, in de hoop dat nog meer buurtbewoners zullen verkopen. Zij bieden hun natuurlijk een veelvoud van de werkelijke waarde voor hun panden. Door diepe ondergrondse garages aan te leggen onder een bouwproject, ontstaan soms scheuren in de muren van nabijgelegen huisjes. Dat vinden ze niet erg, integendeel. Met elke buurtbewoner die daardoor ook verkoopt, kunnen zij hun project iets groter maken.’
Vandaele: ‘Kortom: je moet hier ogen op je gat hebben. Verslapt de aandacht, dan nemen de promotoren je te grazen. We krijgen weleens een aanvraag voor wat zogezegd een hotel is, maar aan de hele indeling van het gebouw zie je perfect dat het appartementen zullen worden. Die weigeren we natuurlijk ook meteen.’
Dat voortdurende gevecht vergt veel van de gemeente. De voorbije jaren steeg het budget dat De Haan uitgeeft aan advocaten gevoelig. Zo probeert de gemeente al zo’n vijftien jaar te voorkomen dat opeenvolgende eigenaren van het hotel Auberge des Rois op de zeedijk een appartementencomplex maken. ‘Appartementen verkopen brengt veel meer op dan een hotel runnen, waarvoor je dag en nacht in de weer moet zijn. We dreigen daardoor een kustgemeente te worden met nog amper hotels op zijn zeedijk’, zegt Vandaele. ‘Ik heb geprobeerd om de hotelfunctie van onze hotels op de zeedijk te verankeren. Juridisch kon dat. Ik leek iedereen mee te hebben, tot mijn voorstel goedgekeurd moest worden in de gemeenteraad. Plots was ik mijn meerderheid kwijt. De vastgoedsector en de hoteleigenaars hadden zodanig gelobbyd op de plaatselijke politici dat het er niet is doorgekomen. Dus wat doe ik nu? De koppigaard uithangen en vergunningen weigeren of laten aanpassen. De procedure bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen over Auberge des Rois loopt nog steeds.’
Blaffende bouwpromotoren
Behalve geld is de beperkte slagkracht van de lokale administratie een groot struikelblok. De Haan, een gemeente van nog geen 13.000 inwoners (maar met naar schatting evenveel tweedeverblijvers), heeft voor z’n hele ruimtelijke ordening amper vijf medewerkers in dienst: één stedenbouwkundig ambtenaar en vier administratieve krachten. Vandaele: ‘Dan krijg je grote bouwdossiers binnen, waarvoor de promotor hier binnenstapt met zes mensen, met zijn architect en een bedrijfsjurist. En dan zit je daar met uwe enen ambtenaar.’
Het is een probleem dat volgens experts speelt in veel badplaatsen – behalve Oostende en Knokke-Heist stuk voor stuk gemeenten met 20.000 inwoners of minder. ‘Die gemeentebesturen krijgen complexe stedenbouwkundige dossiers voor de kiezen, terwijl ze ook nog eens geconfronteerd worden met enorme uitdagingen rond klimaatverandering en duurzaamheid’, zegt Ewald Wauters, expert stedelijke transformatie bij het ingenieursbureau Tractebel, die al jaren de kust bestudeert. ‘Die dossiers moeten beoordeeld worden door schepenen die vaak eigenlijk maar halftijds politicus zijn, maar plots wel tegenover bedrijven komen te staan die héél goed weten waar ze mee bezig zijn.’
Stefan Devoldere, decaan van de faculteit architectuur van de UHasselt en voormalig voorzitter van het Stadsatelier Oostende, kan erover meepraten. ‘In een stad als Oostende hadden we dankzij het Stadsatelier nog een beetje “manpower” aan tafel. Als stadsbestuur heb je dat nodig, een aantal experts die een bouwpromotor niet zomaar van tafel kan vegen door eens goed te blaffen of met een straf filmpje af te komen. Dat is in veel kustgemeenten een probleem.’
Al leidt de beperkte slagkracht bij de kleine kustgemeenten ook tot frustraties aan de andere kant van de onderhandelingstafel. ‘Lang niet alle ambtenaren of lokale politici waar wij mee te maken krijgen, hebben alle benodigde competenties om besluiten te nemen over ruimtelijke ordening’, zegt Johan De Vlieger, ceo van de bouwgroep Bostoen, al decennialang actief aan de kust. ‘Al verwijt ik dat die mensen ook niet. Stedenbouw is in Vlaanderen enorm complex. De reguleringsdiarree die we de laatste jaren gekend hebben, is er eigenlijk los over. Al is ook de benadering van de ontwikkelaar belangrijk. Je kunt naar een gemeente trekken en ze overklassen met imponerende dossiers. Dan krijg je, als het al vergund wordt, een geforceerd project. Terwijl een dossier het best groeit vanuit de gemeente en haar inwoners. Het liefst vragen we de plaatselijke politici en inwoners zelf waar hun gemeente nood aan heeft. Hebben ze huisjes nodig voor starters, of net woningen voor grote gezinnen? Zo krijg je sneller een lokaal draagvlak.’
Bellen met de burgemeester
Met dat lokale draagvlak worstelen ze net zo goed in het gemeentehuis van De Haan, zucht Vandaele. ‘De mensen vinden dat geweldig, die Concessie. Tot ze zelf hun huis willen verkopen, en beseffen dat ze een veelvoud zouden krijgen als wij zouden toestaan dat je hier in de hoogte mag bouwen. Dan vinden ze dat erfgoed ineens niet meer zo belangrijk. In de regel willen de eigenaars van gronden of vastgoed – en dat zijn vaak ook de mensen wier stem je als politicus nodig hebt – hun eigendom op de meest lucratieve manier te gelde maken. Dat is menselijk. Als burgemeester maak je je het populairst door onder elke bouwaanvraag gewoon je handtekening te zetten, en vervolgens met die mensen op café te gaan. Door achter je bureau te zitten en in functie van het algemeen belang beleid te voeren, win je geen verkiezingen.’
Vandaele: ‘Er zijn promotoren die zich aanpassen aan onze visie. Maar er zijn er ook die gewoon afwachten, in de hoop dat ik er na de verkiezingen volgend jaar misschien weer uit lig. Ik heb gehoord dat de oppositie (de lokale liberale partij Bewust, red.) nu al belooft dat het weer “vrijheid, blijheid” wordt, indien zij terug aan de macht zouden komen.’
Die oppositie hoort het in Keulen donderen. ‘De burgemeester hoeft zich niet zoveel zorgen te maken’, zegt Peter Breemersch (Bewust), die behalve dierenarts ook burgemeester was van De Haan van 2013 tot 2019. ‘Ook wij zien de Concessie als de parel van onze gemeente. Daar mag niemand aan raken. Daarbuiten? Ja, soms treedt Wilfried daar een beetje te betuttelend op. Ik vind dat hij de bouwbedrijven wel wat meer ruimte mag geven. Onlangs had hij een appartementsgebouw afgekeurd, terwijl de regels dat daar toch toelieten. Ik heb hem toen gebeld en even met hem gebabbeld. Toen vond hij het gelukkig allikgoed.’
